一文读懂住房保障体系的“前世今生”
住房需求是人民生存发展的基本需求，也是社会繁荣昌盛的基本前提。住房保障，既关系民生，也关乎发展。自1988年起，我国原有的住房实物分配制度便开始朝向市场化的住房体系建设转变，并始终围绕以满足群众基本住房需求为目标。为此，国家先后出台廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房政策，希望建立起产权式保障性住房（经济适用住房、共有产权住房等）和租赁式保障性住房（廉租住房、公共租赁住房等）的基本政策框架，试图通过政策辅助切实解决中低收入家庭的住房困难问题。
但在经济建设深入推进、城市化进程发展加快以及居民住房需求不断升级的历史大背景下，房地产市场在不同时期涌现出了诸多新问题和新矛盾。为顺应时代需求，我国在不同时期采取不同的住房保障措施，根据现实情况不断健全住房保障方案体系。2021年6月，在充分考虑不同群体的住房条件及支付能力，以及充分论证并总结经验的基础上，国务院发布的首次明确我国住房保障体系的顶层设计文件《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)应时而出，明确提出了构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房“三位一体”的住房保障体系。为了更好地了解和把握我国住房保障制度的发展脉络，本文尝试对住房保障体系的发展历程及在北京、上海、广州等主要城市的当前制度现状进行梳理，以期能够从宏观和微观层面整体呈现住房保障体系的“前世今生”。
第一阶段（1993年以前）：历史背景，启动商品化、市场化的城镇住房体制改革我国在很长一段时间内都实行着住房实物分配制度（又称“福利分房制度”），即由国家和职工所在单位投资建设、购买住房并无偿分配给职工，职工仅需支付较低租金即可使用房屋。此种制度下，国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于运行过程中出现的需求和分配之间的矛盾，导致住房实物分配制度无法在经济上实现健康循环，住房资源稀缺愈加严重使得老百姓的居住需求无法从根本上得到满足。为了缓和城镇住房问题，1978年起，我国启动城镇福利住房制度改革。1986年国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室，成为当时第一个专门管理房改的部门。1988年，房改领导小组召开第一次全国性住房制度改革工作会议，发布第一个关于房改的法规性文件《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发〔1988〕11号）（下称“11号文”），明确提出要实现住房商品化，住房问题要由实物分配走向货币分配，至此以“实行住房商品化，推动住房的社会化、专业化、企业化经营，搞活房地产市场”为目标的城镇住房体制改革正式开始。第二阶段（1994-2006）：初步建立，以经济适用房为主、以廉租住房为辅的住房保障体系完整提出经济适用住房政策是在1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）中。该文明确“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的住房“双轨供应”体系。同年，建设部配套出台《城镇经济适用住房建设管理办法》（〔1994〕761号）。1998年，为了进一步缓解城镇低收入居民的房屋需求，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)文件中，首次提出了“廉租住房”的概念，并明确要建立以经济适用住房为主的住房供应体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。此外，该份文件明确自1998年下半年开始停止住房实物分配，住房分配货币化正式走上历史舞台。2003年国务院又发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），提出要完善经济适用住房和廉租住房的供应政策，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格；并实行申请、审批和公示制度；而廉租住房则是为保障城镇最低收入家庭基本住房需求，原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。至此，我国已从政策层面明确提出并确立“经济适用房”及“廉租房”政策体系，并肯定二者所实际承担的住房保障作用，但无论从政策倾向上还是从落地实施上，在这一时期内的住房保障体系均是以经济适用房为侧重点推行的。第三阶段（2007-2012），多元发展，建设“租购并举”的保障性安居工程上述制度之下，居民住房条件虽总体上有了较大改善，但部分城市低收入家庭仍面临严重的住房困难问题。为将城市低收入家庭的住房保障提升到政策性的高度，切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院于2007年发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发(2007)24号），明确城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，以廉租住房制度作为发展重心，扩大廉租住房制度的保障范围，要求对符合规定条件的家庭基本做到应保尽保，并且到“十一五”期末将廉租住房的保障范围从最低收入住房家庭扩展到低收入住房困难家庭。同时将经济适用房定性为政策性住房，供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。解决居民住房问题的关键不仅在于保障居住权利，还在于改善住房条件。2008年国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），提出在加大廉租住房建设力度以及加强经济适用住房建设以外，还要实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造，加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题，由此棚户区改造事宜也被提上日程。面对住房市场的回升，部分城市又出现了房价上涨过快等问题。对此国务院于2010年发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），“保障性安居工程”的概念被正式提出，即在解决城市低收入家庭的廉租住房及经济适用住房两项制度之外，又提出面向中等偏下收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房，同时要求全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。随后，国务院又发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）对保障性安居工程建设的具体内容予以细化。至此，以“租赁型保障房”和“购置型保障房”为主体的“租购并行”的住房保障体系正式形成，其中，租赁型保障房主要包括廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房则主要包括经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。第四阶段（2013-2020）：吸收整合，以公共租赁住房吸纳廉租住房、以共有产权住房延续政策性住房为了更为全面地整合政府资金渠道并提高保障性住房资源配置效率，廉租房与公共租赁住房并轨运行的概念被正式提出。2013年，住建部、财政部和发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保(2013)178号），将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，统一纳入公共租赁住房管理，具体实施方案由各地自行决定。共有产权住房的探索则在2005年就早已启动，其发展总体思路是在继承经济适用住房、动迁安置住房或限价商品住房政策的基础上又作出进一步完善。2007年的淮安、2009年的上海纷纷启动共有产权保障住房政策的试点实施，此后国家从制度层面开始考虑其推广的可能。2014年政府报告中，我国提出要发展共有产权住房制度，当年4月住建部提出《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为六个试点城市，积极推进发展共有产权性质政策性商品住房的试点工作。除上述六个试点城市外，包括南京、广州、烟台、福州、西安、宁波在内的一些非试点城市也开始自行探索共有产权住房政策。住建部也通过发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保[2017]210号），肯定了上海市和北京市积极发展共有产权住房制度所取得的阶段性成效。2018年我国政府工作报告中，再次提出发展共有产权住房。2019年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议强调着力完善住房保障体系，明确共有产权住房是城镇住房保障体系的重要组成部分，并明确发展共有产权住房的思路和方向。至此，以“公共租赁住房”为“租”和以“共有产权性质政策性住房”为“住”的“租购并举”保障体系初具雏形。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，是当时“市场与保障双轨制”、“租购并举”的住房供应体系的基本思路。第五阶段（2021-至今）：正式建立，保障性租赁住房以及“三位一体”的住房保障体系正式提出我国住房保障工作推行至“十三五”末期，仍有两个问题未能得到有效解决，其一是新市民、青年人群体的住房问题突出，其二是未能在国家层面明确住房保障体系的顶层设计。对此，2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），创造性地提出在现有的公共租赁住房和共有产权住房之外，建立以保障性租赁住房来解决新市民、青年人等群体的住房问题，同时明确提出新时期新形势下的住房保障体系应以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，并配套建立较为完整的住房保障政策和管理制度，制度内容既包括财税、金融、土地等配套政策，也包含准入、使用、退出等管理体制。此次提出的保障性租赁住房则是针对人口净流入的大城市，主要利用存量土地和存量房屋，采取多种方式来增加供给，缓解新市民、青年人的住房困难的新制度，使得新市民、青年人租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。保障性租赁住房意在解决的是年轻人阶段性住房困难，当年轻人积累了一定的经济基础，或者迈入结婚、生子等新的人生阶段，就可以向共有产权住房进行转化，来解决后面阶段居住条件的改善问题。至此，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的“三位一体”的住房保障体系正式确立，下一步将继续完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。在了解上述住房保障体系发展历程基础上，我们进一步来看现阶段主要城市的住房保障体系的“纵向”与“横向”制度比较。以2021年7月国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》为标志，我国首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出的以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房的“三位一体”新时代住房保障体系。概而言之，公租房、保障性租赁住房、共有产权住房是为实现“全体人民住有所居”的根本目标而针对不同人群所采取的差异化保障手段，既包括对于“双困”家庭的兜底保障,也包括针对新市民、年轻人和无房户的更广范围的保障。其差异主要在于保障对象和保障方式的不同：（1）公共租赁住房（廉租住房）：面向城镇住房和收入“双困”家庭，为其提供兜底保障。政策上实行实物供给和货币补贴并举，由政府承担兜底保障责任，执行严格的准入和退出管理，使得城镇低保及低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，其他住房、收入困难家庭居住条件得到有效改善。（2）保障性租赁住房：主要是解决新市民、青年人等群体阶段性住房困难，助力实现新市民、青年人的“安居梦”。由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，推动多方参与，引导多主体投资、多渠道供给，使得新市民、青年人可以通过折扣价格获得租赁住房。（3）共有产权住房：面向部分有支付能力的家庭，虽具有一定经济实力但仍买不起商品房。根据城市经济状况因地制宜发展，将政府产权部分的使用权让渡给保障对象，使得有一定支付能力的家庭以较低门槛拥有了产权住房，增强了这部分家庭的获得感、幸福感和安全感。“三位一体”新时代住房保障体系主要新在“保障性租赁住房”概念之上。在这一概念提出之前，我国的住房市场存在着明显的“重售轻租”、“购”热“租”弱倾向。同时，现有的公共租赁住房政策仅针对具有城镇户籍或在城镇稳定工作低收入困难家庭，难以覆盖数量众多的新市民、青年人，使得这部分新市民、年轻人在大城市的住房需求既无法被公共租赁住房所保障，又没有能力在短期内实现自行购租，成为了住房保障体系的“夹心层”和“中空层”。2020年中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”和“解决好青年人的住房问题”作为重要议题，住房保障制度思路由“居者有其屋”向“住有所居”转变，大力培育和发展保障性住房租赁市场，在人口净流入的大中城市切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，成为破局的关键。不以户籍与工作年限为限制条件的保障性租赁住房，已成为针对新市民、青年人的普惠性保障政策措施，构成对公租房制度的有效补充。保障性租赁住房虽从保障方式上与公租房类似，但仍存在比较明显的区别。具体而言，两者差异主要包括：（1）保障对象不同：公租房保障的是以户籍为主或在本地长期居住并稳定工作的人群；而保障性租赁住房则没有户籍或工作年限的限制，主要针对在大城市有住房需求的新市民和年轻人，集中保障的是外部流入的新增人口。（2）保障属性不同。公租房是对区域性静态人口的福利保障，是一种以户籍限制为主的，对本区域居民在住房保障上的福利；而保障性租赁住房是对流动人群的普惠保障，本区域内住房困难群体依需申请即可享受，既没有户籍限制，也没有收入规定。（3）投资主体和供给渠道不同。公租房由政府投资并主导，由开发到运营都需要由政府统筹安排；而保障性租赁住房是充分发挥市场机制作用，鼓励社会力量参与保障性租赁住房的开发和运营，提倡多主体投资、多渠道供给，以“新建”、“改建”、“盘活”等举措，加大保障性租赁住房供应。保障性租赁住房作为我国新形势下住房改革制度的又一新探索，已成为我国住房保障体系的新增量，既是解决大城市住房结构性问题的突破点，也是促进租住供需平衡的着力点，更有利于进以人为核心的新型城镇化进程，弥补了原有住房保障体系不完善的现状。伴随着户籍年限的增长以及经济能力的改善，各个家庭所能享受到的住房保障措施也随之变动。以上海地区为例，住房保障体系各构成要素的转化关系如下[1]：
由于每个地区的租赁住房需求各不相同，使得住房保障体系在各地的铺开是在遵循中央整体政策的前提下、依据地方实际情况因地制宜建立的。如何从各地现有的包括廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造房、限价商品房、经济适用房在内多层次多种类住房保障体系，转向以公共租赁住房、保障性租赁住房以及共有产权房“三位一体”的新住房保障体系，是各地正在面临和有待切实解决的问题。而北京、上海、广州等主要城市也采取了不同策略对原有制度进行了吸收转化，并通过一系列基本明确了住房保障体系的制度内容。本部分首先阐述北京、上海、广州三地“三位一体”新住房保障体系的演进过程以及各政策手段出现的标志性事件，其次将罗列北京、上海、广州三地围绕住房保障体系出台的最新政策文件，该部分可以结合附表《北京、上海、广州住房保障体系制度内容摘要》进行综合理解。
2012年以前，北京地区实施的是以廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房为主体的住房保障政策管理体系[2]。2013年住建部、财政部、国家发改委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》发布后，2014年3月，北京也出台了《关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及运营管理有关问题的通知》（京建法(2014)6号），将廉租房进一步纳入公共租赁住房分配管理中。并轨方式可概括为：继续保留“廉租住房”概念，优先保护廉租住房实物配租家庭，但在租金定价和管理流程（即申请、审核和分配）上与公共租赁住房逐步统一。2014年住房和城乡建设部等六部委发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)明确选择北京作为试点城市以推进发展共有性质住房的试点工作。2017年9月，北京正式出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法(2017)16号），附则部分规定：此后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按该共有产权住房管理暂行办法执行。此举表明共有产权住房的概念正式取代原先的限价商品住房、经济适用住房等各类政策性住房。2022年3月，北京市人民政府印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办发〔2022〕9号），对保障性租赁住房的规划建设、支持政策、运营管理及保障措施等予以明确。至此，北京地区“三位一体”的新住房保障体系格局基本建立。
2012年以前，上海地区实施的是以廉租住房、共有产权保障房（经济适用房）、动迁安置房（限价商品房）、公共租赁住房为主体的住房保障政策管理体系[3]。以2013年7月《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于本市廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行、分类使用实施意见的通知》（沪府发〔2013〕57号）为标志，上海也将廉租住房与公共租赁住房纳入并轨运行，采取的是“形式上统一，实质上分离”的并轨方式，即在建设筹措、审核申请、价格制定、租赁管理上统一，在实际使用、供应配租、租金补贴、管理要求上进行明确区分。而对于共有产权住房，上海市早在2012年就明确经济适用住房具有共有产权保障住房性质，所发布的配套文件等也均已“共有产权保障住房（经济适用住房）”命名。2014年住房和城乡建设部等六部委发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)也明确选择上海作为试点城市以推进发展共有性质住房的试点工作，2016年4月，上海市正式发布《上海市共有产权保障住房管理办法》（沪府令〔2016〕39号），明确共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理，并废止2009年6月24日发布的《上海市经济适用住房管理试行办法》，表明从政策层面正式以“共有产权保障住房”取代“经济适用房”。2021年11月，上海市政府发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号），明确保障性租赁住房的基础制度、支持政策、组织实施等制度。在该实施意见的指引之下，2022年1月，上海市住建委、房管局印发《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号），以具体推进和落实保障性租赁住房的管理工作。至此，上海地区“三位一体”的新住房保障体系格局也基本建立。
2012年以前，广州住房保障体系是以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和“城中村改造”为制度内容的[4]。2012年2月，广东省发布《广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办[2012]12号），启动住房保障制度改革，要求建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，将全省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（公租房）。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用房，将其供应对象纳入公租房供应范围。即采取“只租不售”的原则，将现有的廉租住房、经济适用住房和全部纳入。在上述文件精神的指引之下，2013年1月，广州市人民政府印发《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》（穗府办〔2013〕3号），附则部分明确自该办法实施之日起，廉租住房并入公共租赁住房管理，统一归类为公共租赁住房，即“从形式上和实质上取消廉租住房制度，统一由公共租赁住房进行保障”。具体制度内容包括对于已经签订廉租住房租赁合同且未到期的，应在租赁期限届满后改签公共租赁住房合同，并按照公共租赁住房合同的相关规定管理；对于该办法实施前已领取廉租住房租赁补贴的，自该办法实施之月起按新标准计发住房租赁补贴。2014年住建部提出的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》中，已选取包括深圳在内的六个城市以推进发展共有性质住房的试点工作。2018年6月，广东省住建和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，除深圳外，进一步选取广州、珠海、佛山、茂名4市进行先行探索，试点共有产权住房政策，试点时限为1年。2020年1月，广州市住房和建设局制定《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号），明确共有产权住房的用地规划、筹集建设、购买销售、使用维修、准入退出及监督管理。此份文件中明确，申购家庭已经享受过经济适用住房、限价房、房改房等政策性住房的，不得申购共有产权住房。上述两项住房保障措施的推出也意味着经济适用房正式退出历史舞台。自2012年2月广东省发布的《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》宣布不再新立项建设经济适用房之后，公租房成为取代经济适用房的主要住房保障手段。2020年11月，广州市住房保障办公室发布《广州市剩余经济适用住房销售细则》，宣布在该705套经济适用房销售完毕后将不再推出经济适用房。而广州前一次经济适用房的销售，还要追溯到2017年。2020年共有产权住房的政策落地，也拓宽了原经济适用房供应对象的保障措施，该部分市民可以通过公租房或共有产权住房享受政策性住房保障[5]。2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》之后，广州市人民政府随即于8月发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号），将保障性租赁住房纳入住房保障体系之中，推动以集体建设用地、企事业单位自有存量土地、产业园区、非居住存量房屋建设保障性租赁住房，同时加大对保障性租赁住房的政策、金融支持力度。同年11月，广东省人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号），明确对于保障性租赁住房制度的建设，要完善基础制度、落实支持政策、培育规范市场、加强保障措施。至此，广州地区“三位一体”的新住房保障体系格局也基本建立。
国家层面 | 《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号） |
| 《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61号）《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》(京建法〔2011〕25号）《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强公共租赁住房分配管理的通知》（京建法〔2014〕21号） |
| 《上海市廉租住房租金配租管理实施细则》（沪房规范〔2019〕8号）《上海市实物配租廉租住房租金标准管理办法》（沪发改规范〔2020〕3号）《上海市人民政府关于调整本市廉租住房相关政策标准的通知》（沪府规〔2021〕17号）关于印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》的通知（沪房规范〔2021〕5号） |
| 《广州市公共租赁住房保障办法》（穗府办规〔2016〕9号）以及关于延长《广州市公共租赁住房保障办法》有效期的通知（穗府办规〔2022〕9号）《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》（穗建规字〔2021〕11号）广州市住房和城乡建设局关于《广州市公共租赁住房轮候和配租实施细则》公开征求公众意见的公告 |
| 《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号) |
北京地区 | 《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办发〔2022〕9号） |
上海地区 | 《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知（沪府办规〔2021〕12号） 《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号） |
广州地区 | 《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）； 《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号） |
（3）共有产权住房
国家层面 | 《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号) 《住房和城乡建设部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号） |
北京地区 | 《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号） 《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（京建法〔2022〕2号） |
上海地区 | 《上海市共有产权保障住房管理办法》（上海市人民政府令〔2019〕第26号） 关于印发《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》的通知（沪房规范〔2021〕13号） 《上海市城镇户籍居民共有产权保障住房申请须知》（2023版） 《上海市共有产权保障住房申请须知（非本市户籍居民家庭）》（2023版） |
广州地区 | 《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号） 《广州市市本级共有产权住房供应配售实施细则》（穗建规字(2020)43号） 《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》（穗建规字〔2021〕11号） |
住房保障体系的建立是一个极其复杂的系统工程，涉及到土地来源、规划开发、资格审核、租金制定、运营管理等各个环节，需要住建、房管、土地、财政、金融、税务等各部门间进行组织协调和支持配合；同时，由于城市发展状况和住房需求的差异，住房保障体系必须由地方政府主导实施，制定出贴合本地区现实情况并能满足本地区实际需要的管理制度及操作细则。我国的住房保障制度发展至今已经使得居民住房条件明显改善，困难群众领取了租赁补贴，低保及低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善，新市民的住房问题也通过小户型、低租金的政策性租赁住房得到一定缓解。但是，仍有不少方面需要进一步健全和完善。例如，公租房存在阶段性供给不足、后期管理薄弱等问题，轮候对象数量积压较多、轮候期限偏长；承租后违规使用、拖欠租金等问题时有发生；共有产权住房难以满足一部分中低收入保障家庭拥有产权住房的需求，新市民购买商品房或租住环境尚可的住房较为困难，保障性租赁住房的政策规则和运行机制仍未明确，具体细则有待出台等等。因此，就“如何兼顾常住人口的基本住房保障和外来流入人口的现实居住需求”，“如何处理好有限的资源要素供给与增长的住房需求满足之间的关系”，以及“如何平衡好保民生与促发展，解决居民的住房保障”等问题，都将是未来真正实现“住有所居”“住有宜居” 建设以人为核心的新型城镇化所需要长期探索的课题。